De la vétusté et des dégradations - Arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 janvier 2018

Arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 11 janvier 2018 - Pôle 4, chambre 3, (n°16/13111)

De la vétusté et des dégradations.

Dans cette espèce, la Cour d’appel devait statuer sur des demandes croisées d’un bailleur et d’un preneur.

Le premier sollicitait, notamment, le coût de réparations locatives rendues nécessaires après le départ de son locataire et le second, à titre reconventionnel, formait une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison de la présence d’humidité dans l’appartement.    

Si la Cour rappelle que la vétusté, à la charge du bailleur en raison de la durée de la location, doit être prise en compte dans l’appréciation de ses demandes de remise en état, elle met en avant la notion trop souvent écartée de dégradations occasionnées par le preneur.

A titre d’exemple, une simple prise électrique dont il est constaté la vétusté lors de l’état des lieux d’entrée et dont on constate qu’elle est cassée au moment de l’état des lieux sortant, doit relever de la notion de dégradation de la chose louée.

Dans ce cas, le coût doit naturellement incomber au preneur avec un abattement pour vétusté le cas échéant.

La location avait ainsi  duré 7 ans et la Cour a retenu que l’état des lieux d’entrée ne démontrait pas que l’appartement était neuf mais déjà quelque peu défraîchi.

Pour autant, dans son appréciation de l’espèce, elle fait également application de la notion de dégradation de la chose; notion étrangère à la vétusté et qui n’affranchit pas le preneur, même en pareil cas, de sa responsabilité.

Il faut ainsi rappeler que les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 imposent au preneur de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail…

Bail d’habitation et obligation de relogement par le bailleur de l’occupant expulsé

Décision du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise en date du 22 juin 2017 n°1407004

Bail d’habitation et obligation de relogement par le bailleur de l’occupant expulsé.

Décision attaquée : arrêté du Préfet des Hauts-de-Seine.

Il convient de saluer une partie de cette décision rendue dans ce cas d’espèce dans lequel notre cabinet soutenait, à la suite de la notification d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter un logement donné à bail, que la Préfecture ne pouvait pas imposer au bailleur l’obligation de relogement de sa locataire dès lors que le bail avait été résilié par un jugement définitif rendu avant la notification de l’arrêté préfectoral.

La Préfecture voulait imposer au bailleur le relogement de l’occupante devenue sans droit ni titre sur le fondement des articles L 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Le tribunal administratif confirme ainsi l’argument déjà développé par notre cabinet dans des cas semblables et selon lequel un jugement définitif prononçant l’expulsion retire au locataire la protection reconnue aux occupants de bonne foi qui impose leur relogement, par le bailleur, suite à la notification d’un arrêté préfectoral pris en considération des dispositions des articles L 1331-22 et suivants du code de la Santé publique.

L’arrêté préfectoral portant sur cette obligation considérée comme comminatoire, pour le bailleur, par le Tribunal Administratif, a donc été annulée.

Baux d’habitation de locaux vacants - Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 26 janvier 2017 (n°15-27.580)

Par un arrêt en date du 26 janvier 2017, la Cour de cassation a rappelé le caractère impératif de la loi du 6 juillet 1989 (n°89-462) en matière de baux d’habitation de locaux vacants.

Le tribunal d’instance, dont la décision rendue en dernier ressort a été déférée à la censure de la Cour de cassation, avait débouté un bailleur - en l’espèce un bailleur social - de sa demande en paiement d’arriérés et de réparations locatives au motif que son action était prescrite par 2 ans.

Le premier juge s’était fondé sur l’article L 137-2 du Code de la consommation,  disposant que « L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans », pour rejeter la demande en paiement du bailleur au motif qu’il s’agissait d’un professionnel de la location immobilière sociale et qu’il avait ainsi fourni un service soumis aux dispositions du Code de la consommation

Ce fondement, contraire au droit positif qui consacre l’imperium de la loi du 6 juillet 1989, en matière de baux d’habitation de locaux vacants, a donc logiquement été écarté par la Cour de cassation qui affirme de nouveau que seule la loi du 6 juillet 1989 - modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 (n°2014-366) - est applicable en pareil cas.

L’action du bailleur en recouvrement de loyers et de réparations locatives est donc de 3 ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.