Rapprochement des cabinets Pamina Avocats et Ader Jolibois

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PAMINA AVOCATS se rapproche du cabinet ADER JOLIBOIS.

Dans le cadre d’un accord de groupement, le cabinet PAMINA AVOCATS a rejoint le cabinet ADER JOLIBOIS au 6, Place Saint-Sulpice depuis le mois d’avril 2018.
 
PAMINA AVOCATS accompagne ses clients, principalement des entreprises et des institutionnels, en droit public économique et droit administratif : régulation des activités économiques et droit public de la concurrence, aides d’État, recours contre les décisions individuelles ou réglementaires, passation et exécution de contrats administratifs, autorisations d’urbanisme…
 
Les associés fondateurs de PAMINA AVOCATS, Rémi SERMIER (Sciences-Po, ENA) et David EPAUD (Sciences-Po), exercent ensemble depuis plus de 15 ans.
 
Leur expertise vient compléter, au service des clients des deux structures, les compétences du cabinet ADER JOLIBOIS qui intervient en droit commercial et des sociétés, propriété intellectuelle, droit du travail et de la protection sociale, droit de la famille, réparation du préjudice corporel, droit immobilier, droit fiscal et droit pénal des affaires.
 
Michel LACORNE, associé gérant d’ADER JOLIBOIS, a déclaré : "Je me réjouis de cette arrivée de professionnels confirmés qui complètent l’offre de services que les avocats d’ADER JOLIBOIS proposent à nos clients".
 
Rémi SERMIER souligne pour sa part que "ADER JOLIBOIS et PAMINA AVOCATS ont en commun d’offrir à leurs clients un service de haute qualité, marqué par une implication directe et personnelle des associés", David EPAUD ajoutant que "c’est la condition de la relation de confiance durable que nos clients nous témoignent".

Article également disponible sur le Monde du Droit

Droit du travail 2018 - Rémunération de l’expert-comptable par le comité d’entreprise et examen annuel des comptes

  Droit du travail 2018 - Rémunération de l’expert-comptable par le comité d’entreprise et examen annuel des comptes  par Catherine Harnay, avocat senior et Jocelyne Clerc, avocat associé du cabinet Ader Jolibois à Paris

Droit du travail 2018 - Rémunération de l’expert-comptable par le comité d’entreprise et examen annuel des comptes par Catherine Harnay, avocat senior et Jocelyne Clerc, avocat associé du cabinet Ader Jolibois à Paris

La chambre sociale de la Cour de cassation a rendu le 28 mars 2018 un arrêt qui illustre de manière pratique les cas dans lesquels la rémunération de l’expert désigné afin d’assister le comité d’entreprise dans le cadre de l’examen annuel des comptes est prise en charge par le comité d’entreprise et non par l’employeur. 

Est-ce un point d’arrêt à la prise en charge presque systématique des honoraires de l’expert par l’employeur ? 

La Cour de cassation considère que : 

« Le droit pour le comité d'entreprise de procéder à l'examen annuel des comptes de l'entreprise et de se faire assister d'un expert-comptable dont la rémunération est à la charge de l'employeur s'exerce au moment où les comptes lui sont transmis ;

La cour d'appel, ayant constaté que la désignation de l'expert-comptable était intervenue avant la réunion de présentation et de transmission des comptes de l'année 2011, a exactement décidé que la rémunération de l'expert devait rester à la charge du comité d'entreprise ; » (Cass.soc 28-3-2018 n°16-12707)

Cet arrêt a été rendu sous le visa des articles L. 2325-35, L2325-36, L 2325-37, L 2325-40 et L 2325 - 41 du code du travail dans leur version applicable en 2011 - 2012 soit, antérieurement à la loi no 2015-994 relative au dialogue social et à l'emploi du 17 août 2015, dite loi Rebsamen qui a modifié ces articles, mais n’a néanmoins pas donné d’indication précise sur les modalités de prise en charge des honoraires de l’expert nommé par le comité d’entreprise. 

Les articles précités en leur rédaction applicable en 2011 - 2012 n’indiquaient pas expressément que le droit pour le comité d'entreprise de procéder à l'examen annuel des comptes de l'entreprise et de se faire assister d'un expert-comptable dont la rémunération est à la charge de l'employeur s'exerce au moment où les comptes lui sont transmis.

La Cour de cassation a ainsi interprété les textes et adopté une approche stricte des cas dans lesquels la rémunération de l’expert est à la charge de l’employeur

Il semble qu’il s’agisse du premier arrêt de la Cour de cassation qui statue directement sur la rémunération de l’expert dans le cadre de l’examen annuel des comptes avec une désignation de l'expert-comptable avant la réunion de présentation et de transmission des comptes. 

Il serait souhaitable que la Cour de cassation confirme sa position pour les consultations annuelles mises en place par la loi no 2015-994 relative au dialogue social et à l'emploi du 17 août 2015, dite loi Rebsamen.

Catherine Harnay, avocat senior
Jocelyne Clerc, avocat associé

Bail commercial à Aix-en-Provence - Acquisition de l’Hôtel de Caumont

  L'Hôtel de Caumont à Aix-en-Provence  © Culturespaces / S. Lloyd

L'Hôtel de Caumont à Aix-en-Provence © Culturespaces / S. Lloyd

Groupama Gan REIM, pour le compte de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1, acquiert, à Aix-en-Provence, l’Hôtel de Caumont, un hôtel particulier du 18e siècle classé monument historique.

Loué à Culturespaces sur la base d’un bail d’une durée ferme de 18 ans, l’hôtel de Caumont est un centre d’art qui accueille, depuis son ouverture en 2015 et après une rénovation complète, un programme d’expositions. Ce lieu culturel compte près de 300 000 visiteurs par an, et dispose d’un restaurant / salon de thé, d’un auditorium et d’un vaste jardin « à la française ».

CULTURESPACES a été conseillée pour les aspects contractuels du bail commercial par Me Eric ADER du Cabinet ADER JOLIBOIS,  GROUPAMA GAN REIM étant conseillé par Me AVI AMSELLEM du cabinet IC.

Bail commercial à Paris - Inauguration de l'Atelier des Lumières

  L'Atelier des Lumières à Paris  © Atelier des Lumières / Culturespaces

L'Atelier des Lumières à Paris © Atelier des Lumières / Culturespaces

Après deux ans de travaux, Culturespaces ouvre le 13 avril 2018 l’Atelier des Lumières, un centre d’art numérique dans le XIe arrondissement de Paris, entre Bastille et Nation.

CULTURESPACES a été accompagné par Me Eric ADER  du Cabinet ADER JOLIBOIS pour les aspects juridiques du bail commercial et des travaux, le propriétaire étant conseillé par Me Jean-luc TIXIER du Cabinet « CMS Francis Lefebvre Avocats ».

Droit et pratique des baux commerciaux 2018, 2019 - Panorama des décisions marquantes

  Panorama 2018 des décisions marquantes en baux commerciaux  par Eric Ader, avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit fiscal et en baux commerciaux - cabinet Ader Jolibois

Panorama 2018 des décisions marquantes en baux commerciaux par Eric Ader, avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit fiscal et en baux commerciaux - cabinet Ader Jolibois

En 2018, à l’heure de la digitalisation des services, il reste quelques activités, dont la restauration, qui ne peuvent se dispenser de l’utilisation d’un local commercial. Dès lors, cet actif stratégique constitue à la fois un poste de coûts particulièrement important et un facteur de valorisation de votre activité.

Le contrat de bail commercial est donc un actif particulièrement précieux, régi par des dispositions particulièrement rigoureuses. Il est donc impératif de connaître ce que l’exploitant peut faire ou ne pas faire.

La présente contribution va donc vous alerter par le biais de décisions rendues par les juridictions sur certains points.

  • Ne pas faire de travaux d’importance sans autorisation préalable, même si cela peut paraître un facteur de ralentissement de vos projets. 

La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 février 2018, destiné à une large diffusion, particulièrement sévère dans ses conséquences pour l’exploitant. (Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 16-17.759, F-P+B, EURL Maison Paris 10 c/ SARL Paris 16)

Elle a en effet jugé que « Constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, le fait pour un locataire d'installer, sans l'autorisation de la copropriété, un conduit d'évacuation de fumées affectant les parties communes ; il importe peu que la destination du local loué nécessite la pose du conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration. »

La Cour d’appel avait relevé deux points :

- D’une part, la société locataire ne déniait pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, dépendant des parties communes, 

- D’autre part, le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration autorisée par avenant, n'était pas un élément qui remettait en cause l'existence du trouble manifestement illicite, dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l'absence de production d'une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, la régularisation des travaux n'était qu'hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété, de sorte que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en l'état des lieux.

Le locataire est donc condamné définitivement à remettre en état les lieux et risque une résiliation pour faute de son bail commercial.

Il est donc primordial de s’attacher à un certain formalisme si l’exploitant ne veut pas voir l’addition prendre des proportions dramatiques.

  •  Attention aux modifications de vos conditions contractuelles d’exploitation pendant la durée de votre bail: tout changement notable accepté par les parties au cours du bail expiré peut entraîner le déplafonnement de votre loyer lors du renouvellement.

Le principal attrait du bail commercial est pour le Locataire commerçant sa réglementation particulièrement favorable quant à l’évolution du loyer lors du renouvellement dudit bail.

Ce loyer ne peut augmenter plus que l’évolution durant la période du bail écoulé d’un indice appelé l’indice des loyers commerciaux. Cet encadrement est une des particularités du bail commercial et constitue un des facteurs de sa valorisation.

Cependant, ce verrou souffre plusieurs exceptions, et pour certaines, elles sont particulièrement difficiles à prévoir.

C’est ainsi que la Cour de Cassation a approuvé une Cour d’Appel d’avoir exclu le principe du plafonnement du loyer au motif que « la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement ».

Il faut donc retenir de cette décision que tout accord contractuel intervenu au cours du bail expiré modifiant les conditions contractuelles d’exploitation (autorisation de travaux, accord transactionnel sur la fixation du loyer, modification de la destination des lieux par ajout d’une activité) est susceptible d’entraîner la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative et non au loyer dit « plafonné » et par là-même remettre en cause la rentabilité de votre commerce ou à tout le moins la rogner significativement.

La parade consiste à rajouter une clause dans l’accord contractuel selon lequel il ne pourra justifier une cause de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

  • Attention aux modes non judiciaires de règlement des différents en matière de fixation du loyer renouvelé : un fusil à un coup très risqué.

Les parties avaient signé dans un contrat de bail commercial une clause prévoyant que « le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert, désigné conjointement par les parties. »

L’expert mandaté conjointement par les parties a conclu à une valeur locative de marché de 90 000 €. Devant ce montant jugé exorbitant par le locataire, ce dernier a mandaté un autre cabinet qui a conclu à un montant de 31 000 € et a saisi le juge des Loyers Commerciaux. La cour d’appel a fait droit à la demande du locataire et a fixé le montant du loyer à la somme de 35 200 €.

La Cour de Cassation a donné tort à la Cour d’appel estimant la procédure contractuelle choisie par les parties s’imposait à elles et que les juges ne pouvaient la remettre en cause sauf « erreur grossière ». Dès lors, l’estimation de l’Expert commun choisi par les parties s’impose, sauf erreur grossière, que la seule divergence entre différentes estimations ne permet pas de caractériser. (Cass. 3e civ. 19 oct. 2017, n° 16-22.665, F-D, Sté Cap Immo c/ Sté Renault Retail Group)

La leçon à retenir de cet arrêt aux conséquences particulièrement amères pour le locataire est que la procédure judiciaire classique comporte certes des défauts (lenteur principalement) mais sans commune mesure avec les risques encourues par des procédures dites alternatives comme l’avis d’un expert mandaté par les parties ou une sentence arbitrale dont les conclusions sont très difficilement critiquables devant un juge.

De la vétusté et des dégradations - Arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 janvier 2018

Arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 11 janvier 2018 - Pôle 4, chambre 3, (n°16/13111)

De la vétusté et des dégradations.

Dans cette espèce, la Cour d’appel devait statuer sur des demandes croisées d’un bailleur et d’un preneur.

Le premier sollicitait, notamment, le coût de réparations locatives rendues nécessaires après le départ de son locataire et le second, à titre reconventionnel, formait une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison de la présence d’humidité dans l’appartement.    

Si la Cour rappelle que la vétusté, à la charge du bailleur en raison de la durée de la location, doit être prise en compte dans l’appréciation de ses demandes de remise en état, elle met en avant la notion trop souvent écartée de dégradations occasionnées par le preneur.

A titre d’exemple, une simple prise électrique dont il est constaté la vétusté lors de l’état des lieux d’entrée et dont on constate qu’elle est cassée au moment de l’état des lieux sortant, doit relever de la notion de dégradation de la chose louée.

Dans ce cas, le coût doit naturellement incomber au preneur avec un abattement pour vétusté le cas échéant.

La location avait ainsi  duré 7 ans et la Cour a retenu que l’état des lieux d’entrée ne démontrait pas que l’appartement était neuf mais déjà quelque peu défraîchi.

Pour autant, dans son appréciation de l’espèce, elle fait également application de la notion de dégradation de la chose; notion étrangère à la vétusté et qui n’affranchit pas le preneur, même en pareil cas, de sa responsabilité.

Il faut ainsi rappeler que les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 imposent au preneur de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail…

Création et reprise d'entreprise - Financer sa future entreprise

Vous avez décidé de créer votre établissement. Alors, quelles sont les étapes et quels outils à mettre en place pour que votre projet débute sous les meilleurs auspices ? Dans ce 1er article, le financement sera abordé. En effet, si la logique veut que l’on pense d’abord à dresser un audit et un business plan, l’expérience montre qu’il faut déjà connaître son budget maximal. 

Par Eric ADERavocat au barreau de Paris, cabinet Ader Jolibois

Les aides financières ont pour but d’aider au financement de la création d’entreprise, mais aussi d’assurer la sécurisation financière du créateur d’entreprise.

LES PRÊTS D’HONNEUR À TAUX ZÉRO

Octroyés par des organismes comme Initiative France ou le Réseau Entreprendre, ces prêts financent les fonds propres et le besoin en fonds de roulement de départ. Leur montant varie selon le projet et l'organisme. Ils sont accordés au porteur de projet et non à l'entreprise. L'emprunteur doit défendre son projet devant une commission de sélection et obligatoirement contracter un emprunt bancaire complémentaire.

Le rôle moteur de la BPIfrance : la BPI à 2 fonctions distinctes : celle de caution du prêt bancaire classique (pour 50 % du risque) et celle classique de financement de l’entreprise par l’octroi de prêt. La BPI a un fonctionnement régional et il convient de prendre attache avec le pôle régional compétent. 

LES AIDES DE PÔLE EMPLOI

1. L’Aide aux chômeurs créant ou reprenant une entreprise (Accre)

L'Accre permet de bénéficier d’une exonération partielle de charges sociales ainsi que d’un accompagnement pendant les premières années de la vie d’une société. Cette aide est ouverte à bien plus de bénéficiaires que les demandeurs d’emploi : les bénéficiaires du RSA, les moins de 26 ans...

Quels sont les critères pour en bénéficier ?

La demande d’Accre se fait soit lors du dépôt de la déclaration de création ou de reprise de la société, soit dans un délai de quarante-cinq jours au maximum à compter de l’immatriculation. Dépôt de la demande auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE). Pour l’obtenir, il faut exercer un contrôle d’au moins 35 % sur la société, que ce soit directement ou avec votre famille, et/ou diriger la société avec au moins 25 % des parts à titre personnel. Attention, l’ensemble des critères pour bénéficier de l’Accre doit être maintenu pendant au moins deux ans. Depuis le 1er janvier 2017, l’aide est réservée aux personnes dont les revenus liés à leurs différentes activités sont inférieurs au plafond de la sécurité sociale (Pass), fixé à 39 228 € en 2017.

2. L’Aide à la reprise ou à la création d’entreprise (Arce)

L'Arce se présente au demandeur d’emploi en phrase de création d’entreprise, sous la forme d’un versement de 45 % de ses droits acquis restants lors du début de l’activité, 3 % étant déduits au titre du financement des retraites complémentaires. L’Arce n’est attribuée qu’une seule fois et n’est pas compatible avec le maintien des droits (paiement mensuel des allocations chômage). La demande se fait auprès de son conseiller Pôle Emploi mais il est nécessaire de faire en plus une demande d’Accre, l’attribution de l’Arce étant liée à l’acceptation de l’Accre. L’Arce n’est pas éligible aux personnes qui, par exemple, créent leur entreprise en étant encore salariées – le critère primordial étant l’acceptation de l’Accre, spécifique aux demandeurs d’emplois.

Combien puis-je obtenir ?

Le montant de l’Arce est calculé sur le solde des droits restants du demandeur d’emploi. Le versement se fait en 2 étapes : 50 % au démarrage de l’activité, sous réserve que le demandeur d’emploi soit bien radié des listes de demandeurs d’emploi, puis le reste six mois après la création de la société, sous ré- serve que le créateur d’entreprise exerce toujours son activité. Attention, ce versement n’est pas automatique, il est conseillé, au terme du 6e mois, de se rapprocher de Pôle Emploi. Ce capital étant versé après la constitution de la société, il n’est pas possible de s’en servir pour constituer le capital social initial.

Et si mon projet n’aboutit pas ?

En cas d’arrêt du projet, le créateur d’entreprise peut demander à bénéficier de son Allocation de retour à l’emploi (ARE), mais le montant sera diminué du capital déjà versé.

3. Le maintien de l’ARE

L'ARE permet au demandeur d’emploi de créer sa société en continuant à bénéficier de ses indemnités mensuelles, dans la limite de l’épuisement des droits. Pour l’obtenir, il suffit de solliciter le maintien des droits auprès de son conseiller Pôle Emploi. Ainsi, le bénéficiaire peut cumuler sa rémunération avec une partie de ses allocations à condition que le total ne soit pas supérieur à l’ancien salaire de référence. Le calcul se fait sur la base des ARE, déduction faite de 70 % des revenus bruts mensuels liés à l’activité non salariée. But : déterminer le nombre de jours indemnisables. Attention, si Pôle Emploi ne parvient à déterminer votre revenu professionnel, un calcul provisoire à partir d’une base forfaitaire sera effectué avant régularisation dès que les revenus seront connus de ses services.

4. Le maintien de l’Allocation spécifique de solidarité (ASS)

est possible durant douze mois si le créateur d’entreprise a demandé l’Accre. Si la demande d’Accre n’a pas été faite, il conservera son ASS pendant trois mois, puis, les neuf mois suivants, l’ASS sera calculée en fonction des revenus d’activité avec une prime de 150 € mensuelle. 

 

Bail commercial - Apprendre à bien négocier

Lors de la signature d'un bail commercial, certaines clauses du bail doivent attirer toute l'attention. La discussion doit impérativement prendre d'autres formes que la simple négociation du loyer. 

Par Eric ADERavocat au barreau de Paris, cabinet Ader Jolibois

Lorsqu'il négocie son bail, le commerçant doit avoir en ligne de mire la valorisation future du fonds de commerce qu’il crée ou reprend. Or, cette valorisation dépendra certes énormément du loyer fixé par le contrat de bail mais aussi de ses clauses contractuelles qui auront un coût plus ou moins important, à savoir les charges. De façon très générale, les clauses à surveiller pour négocier ou renégocier son bail commercial sont les suivantes :

La description des locaux et la vérification du règlement de copropriété

Cela peut constituer une évidence, mais encore trop de baux commerciaux sont peu clairs et sources de litiges. Il faut être intransigeant sur les informations liées aux locaux : superficie, plans des locaux et règlement de copropriété sont indispensables.

Le loyer

Il est très difficile lors d'une négociation avec un bailleur d'obtenir un abaissement du montant du loyer. En revanche, il est toujours possible de négocier les modalités de calcul et de paiement du loyer. Si le bailleur refuse, reste encore la possibilité de renégocier certaines clauses du bail qui aboutissent de manière indirecte à une augmentation du coût de la location en faisant prendre en charge par le locataire certaines dépenses.

Les charges

Certaines charges comme l'assurance de l'immeuble, l'impôt foncier et les frais de gestion de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Néanmoins, la plupart des baux font supporter ces charges par le locataire. Dans ce cas, le locataire pourrait essayer de négocier le bail de façon à ne contribuer qu'aux charges strictement locatives.

Les frais de travaux et de réparations

La quasi-totalité des baux commerciaux mettent toutes les réparations à la charge du locataire sauf les grosses réparations, c'est-à-dire le gros œuvre. Il convient alors d'être particulièrement vigilant lors de la négociation de cette clause, notamment si l'immeuble que l'on envisage de pren- dre en location est un peu ancien car les dépenses peuvent être importantes.

Les activités autorisées

Le but de la négociation est ici pour le locataire et son conseil d'obtenir un élargissement des activités admises par le bail sans hausse de loyer. Cela peut ainsi permettre au locataire au cours du bail de modifier son activité sans souci. Surtout, cela peut permettre au locataire de céder beaucoup plus facilement son bail puisque, si le champ des activités autorisées par le bail est élargi, le repreneur éventuel pourra exercer une activité dif- férente de la sienne.

Les clauses de cession et sous-location

Les clauses relatives à la cession du bail et à la sous location doivent également retenir toute l'attention. Il conviendrait en effet de faire supprimer toute clause interdisant de céder le bail à une autre personne que l'acquéreur du fonds de commerce (cela paralysant la facilité de cession du bail « tous commerces »).

Solidarité du locataire avec les locataires successifs

Bien souvent, les baux commerciaux prévoient que lors de la cession du droit au bail par le locataire (par exemple en cas de vente de son fonds de commerce...), le locataire cédant son droit au bail demeurera solidairement responsable du paiement des loyers avec les locataires successifs. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité cette solidarité à trois années.

Le terme négociation doit toujours rester présent à l'esprit afin de ne pas se braquer sur des exigences précises clause par clause. Certains points, essentiels pour le propriétaire, le sont peut-être moins pour le locataire. Finalement, l'essentiel est d'aboutir à un accord qui soit globalement satis- faisant pour tout le monde car prenant en compte les intérêts respectifs des deux contractants. Un contrat de bail commercial bien négocié valorisera d’autant votre fonds de commerce, notamment à la revente.