De la vétusté et des dégradations - Arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 janvier 2018

Arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 11 janvier 2018 - Pôle 4, chambre 3, (n°16/13111)

De la vétusté et des dégradations.

Dans cette espèce, la Cour d’appel devait statuer sur des demandes croisées d’un bailleur et d’un preneur.

Le premier sollicitait, notamment, le coût de réparations locatives rendues nécessaires après le départ de son locataire et le second, à titre reconventionnel, formait une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en raison de la présence d’humidité dans l’appartement.    

Si la Cour rappelle que la vétusté, à la charge du bailleur en raison de la durée de la location, doit être prise en compte dans l’appréciation de ses demandes de remise en état, elle met en avant la notion trop souvent écartée de dégradations occasionnées par le preneur.

A titre d’exemple, une simple prise électrique dont il est constaté la vétusté lors de l’état des lieux d’entrée et dont on constate qu’elle est cassée au moment de l’état des lieux sortant, doit relever de la notion de dégradation de la chose louée.

Dans ce cas, le coût doit naturellement incomber au preneur avec un abattement pour vétusté le cas échéant.

La location avait ainsi  duré 7 ans et la Cour a retenu que l’état des lieux d’entrée ne démontrait pas que l’appartement était neuf mais déjà quelque peu défraîchi.

Pour autant, dans son appréciation de l’espèce, elle fait également application de la notion de dégradation de la chose; notion étrangère à la vétusté et qui n’affranchit pas le preneur, même en pareil cas, de sa responsabilité.

Il faut ainsi rappeler que les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 imposent au preneur de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail…

Création et reprise d'entreprise - Financer sa future entreprise

Vous avez décidé de créer votre établissement. Alors, quelles sont les étapes et quels outils à mettre en place pour que votre projet débute sous les meilleurs auspices ? Dans ce 1er article, le financement sera abordé. En effet, si la logique veut que l’on pense d’abord à dresser un audit et un business plan, l’expérience montre qu’il faut déjà connaître son budget maximal. 

Par Eric ADERavocat au barreau de Paris, cabinet Ader Jolibois

Les aides financières ont pour but d’aider au financement de la création d’entreprise, mais aussi d’assurer la sécurisation financière du créateur d’entreprise.

LES PRÊTS D’HONNEUR À TAUX ZÉRO

Octroyés par des organismes comme Initiative France ou le Réseau Entreprendre, ces prêts financent les fonds propres et le besoin en fonds de roulement de départ. Leur montant varie selon le projet et l'organisme. Ils sont accordés au porteur de projet et non à l'entreprise. L'emprunteur doit défendre son projet devant une commission de sélection et obligatoirement contracter un emprunt bancaire complémentaire.

Le rôle moteur de la BPIfrance : la BPI à 2 fonctions distinctes : celle de caution du prêt bancaire classique (pour 50 % du risque) et celle classique de financement de l’entreprise par l’octroi de prêt. La BPI a un fonctionnement régional et il convient de prendre attache avec le pôle régional compétent. 

LES AIDES DE PÔLE EMPLOI

1. L’Aide aux chômeurs créant ou reprenant une entreprise (Accre)

L'Accre permet de bénéficier d’une exonération partielle de charges sociales ainsi que d’un accompagnement pendant les premières années de la vie d’une société. Cette aide est ouverte à bien plus de bénéficiaires que les demandeurs d’emploi : les bénéficiaires du RSA, les moins de 26 ans...

Quels sont les critères pour en bénéficier ?

La demande d’Accre se fait soit lors du dépôt de la déclaration de création ou de reprise de la société, soit dans un délai de quarante-cinq jours au maximum à compter de l’immatriculation. Dépôt de la demande auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE). Pour l’obtenir, il faut exercer un contrôle d’au moins 35 % sur la société, que ce soit directement ou avec votre famille, et/ou diriger la société avec au moins 25 % des parts à titre personnel. Attention, l’ensemble des critères pour bénéficier de l’Accre doit être maintenu pendant au moins deux ans. Depuis le 1er janvier 2017, l’aide est réservée aux personnes dont les revenus liés à leurs différentes activités sont inférieurs au plafond de la sécurité sociale (Pass), fixé à 39 228 € en 2017.

2. L’Aide à la reprise ou à la création d’entreprise (Arce)

L'Arce se présente au demandeur d’emploi en phrase de création d’entreprise, sous la forme d’un versement de 45 % de ses droits acquis restants lors du début de l’activité, 3 % étant déduits au titre du financement des retraites complémentaires. L’Arce n’est attribuée qu’une seule fois et n’est pas compatible avec le maintien des droits (paiement mensuel des allocations chômage). La demande se fait auprès de son conseiller Pôle Emploi mais il est nécessaire de faire en plus une demande d’Accre, l’attribution de l’Arce étant liée à l’acceptation de l’Accre. L’Arce n’est pas éligible aux personnes qui, par exemple, créent leur entreprise en étant encore salariées – le critère primordial étant l’acceptation de l’Accre, spécifique aux demandeurs d’emplois.

Combien puis-je obtenir ?

Le montant de l’Arce est calculé sur le solde des droits restants du demandeur d’emploi. Le versement se fait en 2 étapes : 50 % au démarrage de l’activité, sous réserve que le demandeur d’emploi soit bien radié des listes de demandeurs d’emploi, puis le reste six mois après la création de la société, sous ré- serve que le créateur d’entreprise exerce toujours son activité. Attention, ce versement n’est pas automatique, il est conseillé, au terme du 6e mois, de se rapprocher de Pôle Emploi. Ce capital étant versé après la constitution de la société, il n’est pas possible de s’en servir pour constituer le capital social initial.

Et si mon projet n’aboutit pas ?

En cas d’arrêt du projet, le créateur d’entreprise peut demander à bénéficier de son Allocation de retour à l’emploi (ARE), mais le montant sera diminué du capital déjà versé.

3. Le maintien de l’ARE

L'ARE permet au demandeur d’emploi de créer sa société en continuant à bénéficier de ses indemnités mensuelles, dans la limite de l’épuisement des droits. Pour l’obtenir, il suffit de solliciter le maintien des droits auprès de son conseiller Pôle Emploi. Ainsi, le bénéficiaire peut cumuler sa rémunération avec une partie de ses allocations à condition que le total ne soit pas supérieur à l’ancien salaire de référence. Le calcul se fait sur la base des ARE, déduction faite de 70 % des revenus bruts mensuels liés à l’activité non salariée. But : déterminer le nombre de jours indemnisables. Attention, si Pôle Emploi ne parvient à déterminer votre revenu professionnel, un calcul provisoire à partir d’une base forfaitaire sera effectué avant régularisation dès que les revenus seront connus de ses services.

4. Le maintien de l’Allocation spécifique de solidarité (ASS)

est possible durant douze mois si le créateur d’entreprise a demandé l’Accre. Si la demande d’Accre n’a pas été faite, il conservera son ASS pendant trois mois, puis, les neuf mois suivants, l’ASS sera calculée en fonction des revenus d’activité avec une prime de 150 € mensuelle. 

 

Bail commercial - Apprendre à bien négocier

Lors de la signature d'un bail commercial, certaines clauses du bail doivent attirer toute l'attention. La discussion doit impérativement prendre d'autres formes que la simple négociation du loyer. 

Par Eric ADERavocat au barreau de Paris, cabinet Ader Jolibois

Lorsqu'il négocie son bail, le commerçant doit avoir en ligne de mire la valorisation future du fonds de commerce qu’il crée ou reprend. Or, cette valorisation dépendra certes énormément du loyer fixé par le contrat de bail mais aussi de ses clauses contractuelles qui auront un coût plus ou moins important, à savoir les charges. De façon très générale, les clauses à surveiller pour négocier ou renégocier son bail commercial sont les suivantes :

La description des locaux et la vérification du règlement de copropriété

Cela peut constituer une évidence, mais encore trop de baux commerciaux sont peu clairs et sources de litiges. Il faut être intransigeant sur les informations liées aux locaux : superficie, plans des locaux et règlement de copropriété sont indispensables.

Le loyer

Il est très difficile lors d'une négociation avec un bailleur d'obtenir un abaissement du montant du loyer. En revanche, il est toujours possible de négocier les modalités de calcul et de paiement du loyer. Si le bailleur refuse, reste encore la possibilité de renégocier certaines clauses du bail qui aboutissent de manière indirecte à une augmentation du coût de la location en faisant prendre en charge par le locataire certaines dépenses.

Les charges

Certaines charges comme l'assurance de l'immeuble, l'impôt foncier et les frais de gestion de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Néanmoins, la plupart des baux font supporter ces charges par le locataire. Dans ce cas, le locataire pourrait essayer de négocier le bail de façon à ne contribuer qu'aux charges strictement locatives.

Les frais de travaux et de réparations

La quasi-totalité des baux commerciaux mettent toutes les réparations à la charge du locataire sauf les grosses réparations, c'est-à-dire le gros œuvre. Il convient alors d'être particulièrement vigilant lors de la négociation de cette clause, notamment si l'immeuble que l'on envisage de pren- dre en location est un peu ancien car les dépenses peuvent être importantes.

Les activités autorisées

Le but de la négociation est ici pour le locataire et son conseil d'obtenir un élargissement des activités admises par le bail sans hausse de loyer. Cela peut ainsi permettre au locataire au cours du bail de modifier son activité sans souci. Surtout, cela peut permettre au locataire de céder beaucoup plus facilement son bail puisque, si le champ des activités autorisées par le bail est élargi, le repreneur éventuel pourra exercer une activité dif- férente de la sienne.

Les clauses de cession et sous-location

Les clauses relatives à la cession du bail et à la sous location doivent également retenir toute l'attention. Il conviendrait en effet de faire supprimer toute clause interdisant de céder le bail à une autre personne que l'acquéreur du fonds de commerce (cela paralysant la facilité de cession du bail « tous commerces »).

Solidarité du locataire avec les locataires successifs

Bien souvent, les baux commerciaux prévoient que lors de la cession du droit au bail par le locataire (par exemple en cas de vente de son fonds de commerce...), le locataire cédant son droit au bail demeurera solidairement responsable du paiement des loyers avec les locataires successifs. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité cette solidarité à trois années.

Le terme négociation doit toujours rester présent à l'esprit afin de ne pas se braquer sur des exigences précises clause par clause. Certains points, essentiels pour le propriétaire, le sont peut-être moins pour le locataire. Finalement, l'essentiel est d'aboutir à un accord qui soit globalement satis- faisant pour tout le monde car prenant en compte les intérêts respectifs des deux contractants. Un contrat de bail commercial bien négocié valorisera d’autant votre fonds de commerce, notamment à la revente.

Evasion fiscale - Est-ce la fin de la procédure de régularisation des repentis fiscaux débutée en 2009 ?

Evasion fiscale : Annonce de la fermeture du STDR au 31 décembre 2017 par le Ministre des Comptes Publics. Est-ce la fin de la procédure de régularisation des repentis fiscaux débutée en 2009 sous Eric WOERTH ?

Par Eric ADERavocat fiscaliste à Paris, membre de l’Institut des Avocats Conseils Fiscaux (IACF)

Le principe d’une procédure de régularisation fiscale des avoirs non déclarés à l’étranger a débuté le 20 avril 2009 sous Eric Woerth, ministre du Budget, des Comptes publics et de la Fonction publique une cellule administrative d’accueil pour les résidents français désireux de régulariser leur situation fiscale, à raison des avoirs non déclarés détenus dans les paradis fiscaux en contrepartie d’une modulation des pénalités et amendes encourues.

La prise de contact était anonyme ce qui permettait au contribuable de ne divulguer son identité qu’une fois certain des modalités financières retenues pour son dossier.

Cette cellule de régularisation devait officiellement être fermée le 31 décembre 2009. En réalité au-delà de cette date les dossiers ont continué à être traité selon le même régime.

A la faveur d’un changement de circonstances, il a été décidé de changer de méthode en publiant une circulaire dite CAZENEUVE du 21 juin 2013 dans laquelle les modalités de régularisation étaient mentionnées clairement (montant des pénalités, amendes, traitement fiscal des trusts par application de l’article 123bis du CGI,…). La contrepartie à ce cadre bien défini était la suppression de l’anonymat dès le dépôt d’une demande de régularisation.

A la faveur de certaines pénalités ou amendes reconnues anti-constitutionnelles, cette circulaire du 21 juin 2013 a connu plusieurs évolutions sans remettre en cause le principe de modulation des pénalités en contrepartie d’une régularisation spontanée.

En outre, les Etats ont mis en place des procédures d’échanges automatiques d’information et remis en cause le principe du secret bancaire dans certains cas, ce qui a contribué au succès de cette procédure de régularisation spontanée des « évadés fiscaux ».

Là, le Ministre des Comptes Publics annonce ce matin dans le Journal Libération la fin de cette procédure de régularisation spontanée par la « fermeture du STDR » dans les termes suivants :

« Pour plus de fermeté et d’efficacité, nous allons fermer, au 31 décembre, le Service de traitement des déclarations rectificatives (STDR), qui permettait depuis 2013 aux contribuables qui avaient des avoirs non déclarés à l’étranger de régulariser leur situation, avec des pénalités réduites. »
« Ce bureau a eu son utilité (plus de 50.000 demandes déposées pour plus de 32 milliards d’euros d’avoirs, 7,8 milliards d’euros recouvrés), il ne l’a plus », ajoute-t-il.
Et le ministre d'expliquer que « la France a laissé quatre ans et demi à ces contribuables. C’est assez. »

Cette position peut s’expliquer ainsi, mais également par le fait que l’évasion fiscale n’est plus perçue de la même manière depuis quelques années, notamment par les Tribunaux répressifs.

Il est donc encore temps de saisir un avocat fiscaliste pour déposer un dossier de régularisation d’avoirs non déclarés à l’étranger au STDR.

Bail d’habitation et obligation de relogement par le bailleur de l’occupant expulsé

Décision du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise en date du 22 juin 2017 n°1407004

Bail d’habitation et obligation de relogement par le bailleur de l’occupant expulsé.

Décision attaquée : arrêté du Préfet des Hauts-de-Seine.

Il convient de saluer une partie de cette décision rendue dans ce cas d’espèce dans lequel notre cabinet soutenait, à la suite de la notification d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter un logement donné à bail, que la Préfecture ne pouvait pas imposer au bailleur l’obligation de relogement de sa locataire dès lors que le bail avait été résilié par un jugement définitif rendu avant la notification de l’arrêté préfectoral.

La Préfecture voulait imposer au bailleur le relogement de l’occupante devenue sans droit ni titre sur le fondement des articles L 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Le tribunal administratif confirme ainsi l’argument déjà développé par notre cabinet dans des cas semblables et selon lequel un jugement définitif prononçant l’expulsion retire au locataire la protection reconnue aux occupants de bonne foi qui impose leur relogement, par le bailleur, suite à la notification d’un arrêté préfectoral pris en considération des dispositions des articles L 1331-22 et suivants du code de la Santé publique.

L’arrêté préfectoral portant sur cette obligation considérée comme comminatoire, pour le bailleur, par le Tribunal Administratif, a donc été annulée.

Le préjudice d’anxiété – amiante.

Nous assurons au cabinet dans l'équipe droit social la défense d'employeurs depuis plusieurs années dans des dossiers de demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d'anxiété contre des anciens salariés ou salariés en poste

Dans le cadre de la gestion de plus de 200 dossiers, nous avons identifié les arguments utiles pour parvenir à des indemnisations plus modérées que les montants pouvant être accordés par certaines juridictions. A titre d’exemple, la Cour d'appel de Paris peut allouer une indemnisation allant jusqu’à 20.000 € par dossier au titre du préjudice spécifique d’anxiété

Ainsi, nous avons pu obtenir depuis quelque mois déjà du fait d’une individualisation de chaque affaire des déboutés ou des condamnations en Cours d’appel à des montants très limités compris entre 2000 € et 4.000 €.

Les montants alloués à un salarié qui n’est pas malade peuvent donc être lourds de conséquences pour les entreprises ayant exposé leurs collaborateurs aux poussières d’amiante et figurant à ce titre sur une liste établie par arrêté ministériel. 

Les évolutions législative et jurisprudentielle : 

- enfermement de l’action dans une prescription quinquennale
- limitation de la réparation du préjudice d’anxiété aux collaborateurs ayant travaillé dans les entreprises ayant exposé leurs collaborateurs aux poussières d’amiante et figurant à ce titre sur une liste établie par arrêté ministériel

permettent d’appréhender des changements favorables pour les entreprises qui pourraient être confrontées à des demandes d’indemnisation au titre du préjudice d’anxiété dans des domaines différents, usage de produits chimiques ou toxiques, pollution etc. 

Jocelyne CLERC, avocat associé spécialiste en droit du travail
et Catherine HARNAY, avocat sénior en droit du travail

"Secret des Affaires et Transparence" 6ème séminaire franco-italien à Turin le 18 et 19 mai 2017

Après Bologne en 2015, c’est dans le cadre somptueux du Palazzo Capris situé au cœur de Turin, siège de la fondation Fulvio Croce du Barreau de Turin, que la Section Internationale de l’ACE organise son 6ème séminaire franco-italien sur le thème « Secret de Affaires et Transparence », en partenariat avec l’Ordre des Avocats du Barreau de Turin, le Consiglio Nazional Forenze, l’Union Internationale des Avocats (UIA) ainsi que la Chambre de Commerce Internationale France-Italie. 

Une commémoration exceptionnelle à la mémoire de l’ancien Bâtonnier du Barreau de Turin, Fulvio Croce, assassiné il y a 40 ans par les Brigades Rouges, réunissant de nombreuses personnalités du monde judiciaire des deux côtés des Alpes, ouvrira ces travaux en donnant une dimension particulièrement émouvante et symbolique au thème de ce séminaire. 

Le Secret, dans l’imaginaire collectif, est bien souvent associé à la compromission et la duplicité alors qu’il est par ailleurs l’attribut indispensable de nombreux professionnels, qu’ils soient journalistes, médecins, militaires, avocats ou autres. Pour sa part la Transparence est inhérente aux échanges qui contribuent à l’essor économique et au rayonnement des idées. Mais la révolution numérique actuelle, le développement sans cesse croissant d’internet et l’essor des réseaux sociaux, ainsi que la médiatisation à outrance de nos sociétés permettent un accès et une diffusion quasi illimitée et instantanée de l’information. Désirée, celle-ci devient subie, voire insupportable. 

Alors, secret diabolique ou protecteur ? Transparence vertueuse ou tyrannique ?  

Contrôler, gérer, protéger la diffusion de l’information, tout en conciliant la préservation les libertés individuelles et les intérêts moraux et patrimoniaux de chacun ; user du Secret à bon escient comme outil protecteur tout en évitant une suspicion ou complicité avec des pratiques illégales. Tel est le défi auquel sont dorénavant confrontés les responsables politiques, les dirigeants d’entreprises et, bien entendu, tous les praticiens du droit dans leur exercice quotidien qu’ils soient spécialistes du droit des affaires, du droit social, du droit de la presse ou pénalistes. 

Ces questions seront abordées, en traduction simultanée, lors de diverses tables rondes au travers des regards croisés de personnalités de qualité françaises et italiennes - politiques, journalistiques, dirigeants et responsables économiques et praticiens du monde juridique. 

Les séminaires de la Section Internationale de l’ACE sont aussi des moments d’échanges conviviaux et de villégiature qui contribuent pleinement à leurs succès. Outre deux soirées de prestige, ce séminaire sera pour beaucoup d’entre vous l’occasion de découvrir Turin, capitale du Piémont et haut-lieu de la Maison de Savoie, berceau des plus grandes entreprises italiennes, qui s’impose également comme une destination touristique incontournable et qui vous donnera l’occasion de profiter de sa gastronomie, ses places animées au printemps, ses palais et avenues chargées d’histoire et l’une des plus importantes collections d’égyptologie au monde pour les passionnés.  

Réunissant près de 2.000 cabinets d'avocats, l'Association des Avocats Conseils d'Entreprises (ACE) est par le nombre de ses adhérents le premier syndicat du barreau français, et le seul représentatif du barreau d'affaires. Créée en 1992, l'ACE regroupe les cabinets de conseils d'entreprises de toutes dimensions, français et internationaux.

Forte de ses commissions techniques intervenant dans tous les domaines du droit, de sa section internationale et de sa section jeunes avocats (ACE-JA), l'ACE a des élus dans l'ensemble des institutions et organismes techniques représentatifs de la profession (Conseil national des barreaux, ordres, CARPA, CNBF,…). Elle a pu ainsi promouvoir ses idées innovantes, contribuant avec efficacité à forger la profession d'avocats moderne et à préparer son avenir.

Fiscalité des trusts en France - Régularisation fiscale des comptes à l’étranger en 2017

Par Eric ADERavocat fiscaliste à Paris, membre de l’Institut des Avocats Conseils Fiscaux (IACF)

Au regard de la décision 2016-614 du Conseil Constitutionnel du 1er mars 2017, il est encore temps de saisir un avocat fiscaliste pour déposer auprès du STDR un dossier de régularisation des avoirs détenus à l’étranger par l’intermédiaire d’un trust (ou d’une fiducie).

Imposition des revenus réalisés par l'intermédiaire de structures établies hors de France et soumises à un régime fiscal privilégié (pour lire la décision 2016-614 du Conseil Constitutionnel du 1er mars 2017, cliquez ici)

La loi dispose « lorsque l'entité juridique est établie ou constituée dans un Etat ou territoire n'ayant pas conclu de convention d'assistance administrative avec la France, ou qui est non coopératif au sens de l'article 238-0 A le revenu imposable de la personne physique ne peut être inférieur au produit de la fraction de l'actif net ou de la valeur nette des biens de la personne morale, de l'organisme, de la fiducie ou de l'institution comparable, calculée dans les conditions fixées au 1, par un taux égal à celui mentionné au 3° du 1 de l'article 39. »

Pratiquement, cela revenait à prendre le montant des avoirs détenus à travers le Trust et à le multiplier par un taux fixé chaque année par arrêté ministériel. Nous étions donc sur une imposition d’un revenu en partie fictif, qui de plus était multiplié par 1,25. 

Par dérogation au droit commun de l’imposition des revenus de capitaux mobiliers, ces bénéfices ou revenus réputés acquis sont imposés sur une assiette majorée de 25 % (un revenu de 100 est imposé à hauteur de 125), en application du 2° du 7 de l’article 158 du CGI.

Le conseil constitutionnel dans sa décision du Conseil Constitutionnel du 1er mars 2017 a émis une réserve d’interprétation d’importance :

« les dispositions du second alinéa du 3 de l'article 123 bis du code général des impôts ne sauraient, sans porter une atteinte disproportionnée au principe d'égalité devant les charges publiques, faire obstacle à ce que le contribuable puisse être autorisé à apporter la preuve que le revenu réellement perçu par l'intermédiaire de l'entité juridique est inférieur au revenu défini forfaitairement en application de ces dispositions.»

En pratique, c’est à l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt, qu’il reviendra d’apprécier la force probante des pièces produites par le contribuable visant à établir la réalité des revenus qu’il a perçus par l’intermédiaire de l’entité juridique située hors de France.

Dans le cadre des dossiers de régularisation des avoirs non déclarés à l’étranger détenus à travers un trust ou une fiducie, cela revient à faire échec à la volonté du STDR d’imposer ce revenu plancher quand il est supérieur au revenu réel, tel qu’établi par les banques dans le cadre des relevés fiscaux qu’elles ont communiqués à leurs clients.