Droit et pratique des baux commerciaux 2018, 2019 - Panorama des décisions marquantes

Panorama 2018 des décisions marquantes en baux commerciaux  par Eric Ader, avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit fiscal et en baux commerciaux - cabinet Ader Jolibois

Panorama 2018 des décisions marquantes en baux commerciaux par Eric Ader, avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit fiscal et en baux commerciaux - cabinet Ader Jolibois

En 2018, à l’heure de la digitalisation des services, il reste quelques activités, dont la restauration, qui ne peuvent se dispenser de l’utilisation d’un local commercial. Dès lors, cet actif stratégique constitue à la fois un poste de coûts particulièrement important et un facteur de valorisation de votre activité.

Le contrat de bail commercial est donc un actif particulièrement précieux, régi par des dispositions particulièrement rigoureuses. Il est donc impératif de connaître ce que l’exploitant peut faire ou ne pas faire.

La présente contribution va donc vous alerter par le biais de décisions rendues par les juridictions sur certains points.

  • Ne pas faire de travaux d’importance sans autorisation préalable, même si cela peut paraître un facteur de ralentissement de vos projets. 

La Cour de Cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 février 2018, destiné à une large diffusion, particulièrement sévère dans ses conséquences pour l’exploitant. (Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 16-17.759, F-P+B, EURL Maison Paris 10 c/ SARL Paris 16)

Elle a en effet jugé que « Constitue un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, le fait pour un locataire d'installer, sans l'autorisation de la copropriété, un conduit d'évacuation de fumées affectant les parties communes ; il importe peu que la destination du local loué nécessite la pose du conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration. »

La Cour d’appel avait relevé deux points :

- D’une part, la société locataire ne déniait pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, dépendant des parties communes, 

- D’autre part, le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration autorisée par avenant, n'était pas un élément qui remettait en cause l'existence du trouble manifestement illicite, dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l'absence de production d'une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, la régularisation des travaux n'était qu'hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété, de sorte que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en l'état des lieux.

Le locataire est donc condamné définitivement à remettre en état les lieux et risque une résiliation pour faute de son bail commercial.

Il est donc primordial de s’attacher à un certain formalisme si l’exploitant ne veut pas voir l’addition prendre des proportions dramatiques.

  •  Attention aux modifications de vos conditions contractuelles d’exploitation pendant la durée de votre bail: tout changement notable accepté par les parties au cours du bail expiré peut entraîner le déplafonnement de votre loyer lors du renouvellement.

Le principal attrait du bail commercial est pour le Locataire commerçant sa réglementation particulièrement favorable quant à l’évolution du loyer lors du renouvellement dudit bail.

Ce loyer ne peut augmenter plus que l’évolution durant la période du bail écoulé d’un indice appelé l’indice des loyers commerciaux. Cet encadrement est une des particularités du bail commercial et constitue un des facteurs de sa valorisation.

Cependant, ce verrou souffre plusieurs exceptions, et pour certaines, elles sont particulièrement difficiles à prévoir.

C’est ainsi que la Cour de Cassation a approuvé une Cour d’Appel d’avoir exclu le principe du plafonnement du loyer au motif que « la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement ».

Il faut donc retenir de cette décision que tout accord contractuel intervenu au cours du bail expiré modifiant les conditions contractuelles d’exploitation (autorisation de travaux, accord transactionnel sur la fixation du loyer, modification de la destination des lieux par ajout d’une activité) est susceptible d’entraîner la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative et non au loyer dit « plafonné » et par là-même remettre en cause la rentabilité de votre commerce ou à tout le moins la rogner significativement.

La parade consiste à rajouter une clause dans l’accord contractuel selon lequel il ne pourra justifier une cause de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

  • Attention aux modes non judiciaires de règlement des différents en matière de fixation du loyer renouvelé : un fusil à un coup très risqué.

Les parties avaient signé dans un contrat de bail commercial une clause prévoyant que « le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert, désigné conjointement par les parties. »

L’expert mandaté conjointement par les parties a conclu à une valeur locative de marché de 90 000 €. Devant ce montant jugé exorbitant par le locataire, ce dernier a mandaté un autre cabinet qui a conclu à un montant de 31 000 € et a saisi le juge des Loyers Commerciaux. La cour d’appel a fait droit à la demande du locataire et a fixé le montant du loyer à la somme de 35 200 €.

La Cour de Cassation a donné tort à la Cour d’appel estimant la procédure contractuelle choisie par les parties s’imposait à elles et que les juges ne pouvaient la remettre en cause sauf « erreur grossière ». Dès lors, l’estimation de l’Expert commun choisi par les parties s’impose, sauf erreur grossière, que la seule divergence entre différentes estimations ne permet pas de caractériser. (Cass. 3e civ. 19 oct. 2017, n° 16-22.665, F-D, Sté Cap Immo c/ Sté Renault Retail Group)

La leçon à retenir de cet arrêt aux conséquences particulièrement amères pour le locataire est que la procédure judiciaire classique comporte certes des défauts (lenteur principalement) mais sans commune mesure avec les risques encourues par des procédures dites alternatives comme l’avis d’un expert mandaté par les parties ou une sentence arbitrale dont les conclusions sont très difficilement critiquables devant un juge.

Bail commercial - Apprendre à bien négocier

Lors de la signature d'un bail commercial, certaines clauses du bail doivent attirer toute l'attention. La discussion doit impérativement prendre d'autres formes que la simple négociation du loyer. 

Par Eric ADERavocat au barreau de Paris, cabinet Ader Jolibois

Lorsqu'il négocie son bail, le commerçant doit avoir en ligne de mire la valorisation future du fonds de commerce qu’il crée ou reprend. Or, cette valorisation dépendra certes énormément du loyer fixé par le contrat de bail mais aussi de ses clauses contractuelles qui auront un coût plus ou moins important, à savoir les charges. De façon très générale, les clauses à surveiller pour négocier ou renégocier son bail commercial sont les suivantes :

La description des locaux et la vérification du règlement de copropriété

Cela peut constituer une évidence, mais encore trop de baux commerciaux sont peu clairs et sources de litiges. Il faut être intransigeant sur les informations liées aux locaux : superficie, plans des locaux et règlement de copropriété sont indispensables.

Le loyer

Il est très difficile lors d'une négociation avec un bailleur d'obtenir un abaissement du montant du loyer. En revanche, il est toujours possible de négocier les modalités de calcul et de paiement du loyer. Si le bailleur refuse, reste encore la possibilité de renégocier certaines clauses du bail qui aboutissent de manière indirecte à une augmentation du coût de la location en faisant prendre en charge par le locataire certaines dépenses.

Les charges

Certaines charges comme l'assurance de l'immeuble, l'impôt foncier et les frais de gestion de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Néanmoins, la plupart des baux font supporter ces charges par le locataire. Dans ce cas, le locataire pourrait essayer de négocier le bail de façon à ne contribuer qu'aux charges strictement locatives.

Les frais de travaux et de réparations

La quasi-totalité des baux commerciaux mettent toutes les réparations à la charge du locataire sauf les grosses réparations, c'est-à-dire le gros œuvre. Il convient alors d'être particulièrement vigilant lors de la négociation de cette clause, notamment si l'immeuble que l'on envisage de pren- dre en location est un peu ancien car les dépenses peuvent être importantes.

Les activités autorisées

Le but de la négociation est ici pour le locataire et son conseil d'obtenir un élargissement des activités admises par le bail sans hausse de loyer. Cela peut ainsi permettre au locataire au cours du bail de modifier son activité sans souci. Surtout, cela peut permettre au locataire de céder beaucoup plus facilement son bail puisque, si le champ des activités autorisées par le bail est élargi, le repreneur éventuel pourra exercer une activité dif- férente de la sienne.

Les clauses de cession et sous-location

Les clauses relatives à la cession du bail et à la sous location doivent également retenir toute l'attention. Il conviendrait en effet de faire supprimer toute clause interdisant de céder le bail à une autre personne que l'acquéreur du fonds de commerce (cela paralysant la facilité de cession du bail « tous commerces »).

Solidarité du locataire avec les locataires successifs

Bien souvent, les baux commerciaux prévoient que lors de la cession du droit au bail par le locataire (par exemple en cas de vente de son fonds de commerce...), le locataire cédant son droit au bail demeurera solidairement responsable du paiement des loyers avec les locataires successifs. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité cette solidarité à trois années.

Le terme négociation doit toujours rester présent à l'esprit afin de ne pas se braquer sur des exigences précises clause par clause. Certains points, essentiels pour le propriétaire, le sont peut-être moins pour le locataire. Finalement, l'essentiel est d'aboutir à un accord qui soit globalement satis- faisant pour tout le monde car prenant en compte les intérêts respectifs des deux contractants. Un contrat de bail commercial bien négocié valorisera d’autant votre fonds de commerce, notamment à la revente.