Bail commercial - Apprendre à bien négocier

Lors de la signature d'un bail commercial, certaines clauses du bail doivent attirer toute l'attention. La discussion doit impérativement prendre d'autres formes que la simple négociation du loyer. 

Par Eric ADERavocat au barreau de Paris, cabinet Ader Jolibois

Lorsqu'il négocie son bail, le commerçant doit avoir en ligne de mire la valorisation future du fonds de commerce qu’il crée ou reprend. Or, cette valorisation dépendra certes énormément du loyer fixé par le contrat de bail mais aussi de ses clauses contractuelles qui auront un coût plus ou moins important, à savoir les charges. De façon très générale, les clauses à surveiller pour négocier ou renégocier son bail commercial sont les suivantes :

La description des locaux et la vérification du règlement de copropriété

Cela peut constituer une évidence, mais encore trop de baux commerciaux sont peu clairs et sources de litiges. Il faut être intransigeant sur les informations liées aux locaux : superficie, plans des locaux et règlement de copropriété sont indispensables.

Le loyer

Il est très difficile lors d'une négociation avec un bailleur d'obtenir un abaissement du montant du loyer. En revanche, il est toujours possible de négocier les modalités de calcul et de paiement du loyer. Si le bailleur refuse, reste encore la possibilité de renégocier certaines clauses du bail qui aboutissent de manière indirecte à une augmentation du coût de la location en faisant prendre en charge par le locataire certaines dépenses.

Les charges

Certaines charges comme l'assurance de l'immeuble, l'impôt foncier et les frais de gestion de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Néanmoins, la plupart des baux font supporter ces charges par le locataire. Dans ce cas, le locataire pourrait essayer de négocier le bail de façon à ne contribuer qu'aux charges strictement locatives.

Les frais de travaux et de réparations

La quasi-totalité des baux commerciaux mettent toutes les réparations à la charge du locataire sauf les grosses réparations, c'est-à-dire le gros œuvre. Il convient alors d'être particulièrement vigilant lors de la négociation de cette clause, notamment si l'immeuble que l'on envisage de pren- dre en location est un peu ancien car les dépenses peuvent être importantes.

Les activités autorisées

Le but de la négociation est ici pour le locataire et son conseil d'obtenir un élargissement des activités admises par le bail sans hausse de loyer. Cela peut ainsi permettre au locataire au cours du bail de modifier son activité sans souci. Surtout, cela peut permettre au locataire de céder beaucoup plus facilement son bail puisque, si le champ des activités autorisées par le bail est élargi, le repreneur éventuel pourra exercer une activité dif- férente de la sienne.

Les clauses de cession et sous-location

Les clauses relatives à la cession du bail et à la sous location doivent également retenir toute l'attention. Il conviendrait en effet de faire supprimer toute clause interdisant de céder le bail à une autre personne que l'acquéreur du fonds de commerce (cela paralysant la facilité de cession du bail « tous commerces »).

Solidarité du locataire avec les locataires successifs

Bien souvent, les baux commerciaux prévoient que lors de la cession du droit au bail par le locataire (par exemple en cas de vente de son fonds de commerce...), le locataire cédant son droit au bail demeurera solidairement responsable du paiement des loyers avec les locataires successifs. La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité cette solidarité à trois années.

Le terme négociation doit toujours rester présent à l'esprit afin de ne pas se braquer sur des exigences précises clause par clause. Certains points, essentiels pour le propriétaire, le sont peut-être moins pour le locataire. Finalement, l'essentiel est d'aboutir à un accord qui soit globalement satis- faisant pour tout le monde car prenant en compte les intérêts respectifs des deux contractants. Un contrat de bail commercial bien négocié valorisera d’autant votre fonds de commerce, notamment à la revente.